LaSalle Investment Management : ニュース - 「グローバルにおける不動産投資戦略 2017」の中間レポートを発表
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「グローバルにおける不動産投資戦略 2017」の中間レポートを発表
 
 
2017720
 
 
ラサール不動産投資顧問株式会社
 
 
「グローバルにおける不動産投資戦略 2017」の中間レポートを発表
 
 
世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(本社:米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者:ジェフ・ジェイコブソン、以下ラサール)は、2017年グローバル不動産投資戦略」を発表し、本日記者説明会を開きました。「グローバル不動産投資戦略」は主要 30 カ国における不動産投資を毎年展望し、例年 23 月に年初時点、7月に年央時点の展望を世界の投資家にお伝えしています。以下、その概要をお知らせいたします。
 
 
.投資展望
Ø 概況
ラサールは本年2月、この一年間は市場サイクル、長期トレンドの変化と、構造的変化が予想されるため、今後は「乱気流」に備える必要があると発表しました。主要諸国の政治家の発言に加え、地政学的リスクも渦巻いており、政治的な話題に事欠きません。一方、資本市場は、政治イベントの影響を結果的にあまり受けておらず、比較的穏やかに推移し、不動産市場も落ち着いた状況です。しかし今後も安定的とは限らず、もし資本市場の不透明性が高まる場合には、不動産は株式や債券との相関性が低いため、不動産投資によってリスク分散効果が期待できるでしょう。地域全体でマクロ的にみた市況は安定していますが、その市況環境の変化に対する国や都市、セクターといったミクロでの反応は異なるため、ミクロを捉えることと、また長らく続いた低金利から金利上昇に備えた、不動産投資戦略が必要です。
 
Ø 今後の投資展望に不可欠な分析フレームワーク「DTU+E
ラサールではこれまで長期トレンドを捉えるために「DTU」という分析フレームワークを提唱してきました。これは「Demographics(人口動態)」、「Technology(技術革新)」、「Urbanization(都市化)」の頭文字を取ったもので、テナント需要を牽引する長期トレンドを捉えることにより、不動産市場のサイクル後退期に耐えるための戦略であり、賃料成長や不動産価格の長期的上昇を追求するためのフレームワークです。既にこの「DTU」は、特に北米の主要都市の不動産価格や新規供給の増加に織り込まれており、「DTU」を捉えた投資機会はその辺縁都市や郊外に見出す必要があります。
 
2017年初より、この「DTU」に「Environment(環境)」を加え、「DTU+E」の4要素で不動産トレンドを捉えています。世界的にみて国によって程度に違いはありますが、欧州を中心に気候変動、サステナビリティ対応の物件、また不動産利用者の健康や身体への配慮を志向するテナントが増えており、このような「Environment」に対応した物件は、不動産のインカム成長性やボラティリティにも影響を与える重要な要素となっています。また既に「Environment」に対応した物件の賃料の成長や不動産価格と相関関係にあることが分かっています。ラサールではこの「Environment(環境)」をどのように考えているか、どのようなメリットが投資家にあるかを国別にまとめたレポートを投資家向けに発表しています。
 
 
. 地域別投資戦略
 
【北米】
米国では、株式市場、企業、消費者が持つ景気への期待感を反映した「ソフトデータ」が急上昇する一方で、生産数量や売上高、価格など、実際の経済活動を反映した「ハードデータ」は弱く*、経済成長率が7年連続でトレンドを下回っており、二者の乖離が生まれています。不動産ファンダメンタルズの動きは概ね期待通りで、穏やかながら根強い需要に供給が追い付かず、入居率は横ばいで賃料がインフレ並みに上昇する基調にあります。カナダの経済と不動産市場は、米国よりも強い経済成長に加え、依然として投資家の関心が高く、不動産取引量も多いことから、好調と見ています。ラサールが引き続き推奨する2017年後半の投資機会は以下の通りです。
 
米国
      主要都市の物流施設
      優良学区内にある郊外の賃貸住宅
      トップクラスのショッピングセンター
      クリエイティブな空間を有する都市中心部のオフィス
 
カナダ
      CBDCentral Business District=中心業務地区)のオフィスと商業施設
      物流施設
 
*ここで言う「ソフトデータ」とは、消費者信頼感指数、購買担当者景気指数、中小企業楽観主義指数、S&P500の指数、「ハードデータ」とは雇用者増加数、GDP成長率、実質賃金の成長、小売売上高の成長をZスコアによって算出した数値です
 
 
【欧州】
年初に予想した通り、大陸欧州の経済成長は、ドイツ、オランダ、スペイン、そしてスウェーデンが先行するでしょう。欧州を取り巻いていた政治リスクは一旦減少し、経済が回復基調にある中、今後は金利の上昇に注視すべきでしょう。欧州中央銀行(ECB)による債券買い入れの今後の動向については、2018年前半の間にテーパリング(段階的縮小)があり、ゼロになると債券市場で予想されています。英国では、昨年のブレグジットから引き続き不確実性はあるものの、「強硬なEU離脱(ハードブレグジット)」の可能性は無くなり、「穏健な離脱(ソフトブレグジット)」の見通しが立ったことで、経済の回復力も潮流となりました。欧州の不動産市場には、引き続き魅力的な投資機会が数多く存在しており、長期的に底堅い高成長が見込まれる都市や地域への投資をラサールは推奨します。ラサールが引き続き推奨する2017年後半の投資機会は以下の通りです。
 
英国
      賃貸住宅
      ロンドン周辺及び新興サブマーケットのオフィス
      最優良な商業施設
      都市部の物流施設
 
大陸欧州
      パリ、コペンハーゲン、マルメ、アムステルダム、フランクフルトなどの都市中心部に立地するDTU+Eを捉えるオフィスと商業施設
      都市部及びハブの物流施設
      パリ、ミュンヘン、ハンブルク、ベルリン、アムステルダム、ミラノ及びマドリードの賃貸住宅
  
 
 
【アジア太平洋地域】
アジア太平洋諸国の経済成長と不動産市場の2019年までの見通しは安定しています。主たるリスクは顕在化していませんが、発生すると大きな影響が起きるテイルリスクはいくつか存在しており、投資機会をより吟味する必要があります。本年推奨する投資テーマの一つに、インフラ投資または家計補助による本地域内の主要国政府による財政刺激策を挙げています。アジア太平洋地域全体で、コア物件に対する投資家の投資意欲は引き続き旺盛で、バリューアッド戦略が有望である一方、コア戦略にとって魅力的な投資機会が短期的に不足しています。アジア太平洋地域のキャップレートは当面低い水準が続くと予想され、不動産価格は、上昇サイクルの終わりに近づいていると見られます。一部の市場が次の供給サイクルに入る中、2021年以降、不確実性が高まるでしょう。ラサールが引き続き推奨する2017年後半の投資機会は以下の通りです。
 
      日本、中国、シンガポールおよび香港の生活必需品主体の商業施設
      日本、中国のハブ地域、香港、ソウル、シンガポールの最新設備を備えた物流施設
      日本の都市中心部の賃貸住宅、好立地のBクラスのオフィス
      メルボルンのCBD及びシドニー都市中心部のオフィス
      シンガポールのオフィス
      ソウルの高級ホテル
 
 
ラサール インベストメント マネージメントについて
ラサール インベストメント マネージメントは、世界有数の不動産投資顧問会社です。世界規模で、私募、公募の不動産投資活動、負債性投資をしており、総運用資産残高は約576億米ドルです(20173月末現在)。主要顧客は、世界の公的年金基金、企業年金基金、保険会社、政府関連、企業、その他基金(大学基金他)などで、世界中の機関や個人投資家の資金管理を行い、セパレートアカウント型投資、オープンエンド型ファンド、クローズドエンド型ファンド、公募証券、エンティティレベル投資等の手法で投資を行っています。また、世界最大級の総合不動産サービス企業であるジョーンズラング ラサール グループ(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)傘下にあります。なお、ラサール不動産投資顧問株式会社は、ラサールインベストメントマネージメントの日本法人です。詳しい情報は、www.lasalle.comをご覧ください
 
本件に関するお問い合わせ先
広報担当(エイレックス) 村瀬亜以  電話03-3560-1289  メールlasalle@arex-corp.com