LaSalle Investment Management : ニュース - 「2017年グローバル不動産投資戦略」調査レポートを発表
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「2017年グローバル不動産投資戦略」調査レポートを発表
 2017222
報道各位
 
ラサール不動産投資顧問株式会社
 
 
 
2017年グローバル不動産投資戦略」調査レポートを発表
 
 
 
 
世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(本社:米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者:ジェフ・ジェイコブソン、以下ラサール)は、主要30カ国における不動産投資の展望「2017年グローバル不動産投資戦略」を発表し、本日記者説明会を開きました。以下、「2017年グローバル不動産投資戦略」の概要をお知らせいたします。
 
. 投資展望
> 2017年の投資展望
    本年以降は市場サイクル、長期トレンドの変化と、構造的変化が予想されるため、今後は「乱気流」に備える必要があります。2010年から始まった資本市場の安定期は2016年で終焉し、今後5年間は構造的変化が台頭するでしょう。例えば英国のEU離脱や米国のトランプ大統領就任といった政治や社会の仕組みの変化により、過去7年間には見られなかったリスクや投資機会が生まれる可能性があります。このような構造的変化を背景に、20172018年には、資本市場の変動性(ボラティリティ)が一段と高まると予想されます。現在は、2008年の金融危機時のように主要諸国間の市場が大きく連動していた局面とは異なり、むしろ不動産ファンダメンタルズや資本市場の状況が、国によって大きく異なる状況にあります。従って、高い資金流動性が特定の市場に集中し、その他の市場では資本ギャップが生まれるという結果になるでしょう。
 
 推奨投資戦略
 
「乱気流に備える」ポートフォリオ戦略は以下の通りです。
 
【「守り」と「攻め」を最適なバランスで投資する】
低リスク・低リターンのコア不動産と高リターンの不動産の両方に投資する戦略です。低リスク不動産への投資によって、マクロ環境の大きな変化に対して抵抗力を高めることができます。また、高リターンの不動産への投資割合を2016年よりも少し高めることで、金利の上昇や構造的変化による資本ギャップを捉えることができます。
 
「守り」の戦略は以下の通りです。
1.     流動性が溢れる投資市場の中で、長期的アロケーションに合致しない物件を売却する
2.     レバレッジを引き下げるか金利を固定化する
3.     信用市場の逼迫化に備えて手元流動性を積み上げる
4.     ローンや優先株式投資を通じてダウンサイドリスクを抑制する
5.     要求リターンを堅持する
6.     可能な限りにおいて賃貸借契約を長期化する
 
一方、「攻め」の戦略は以下の通りです。
1.     資本ギャップの発生や構造的変化に備えた新規投資用の資金を確保する
2.     テナント需要が旺盛な市場でリースアップ投資や開発投資を検討する
3.     インフラ開発の恩恵を受けるロケーションで投資機会を追求する
4.     DTU+Eトレンド(後述)に基づいて、「コア不動産の定義を拡大する」
5.     改修によって優良物件にアップグレードし、景気抵抗力を高める
6.     国によって異なるインフレ水準を踏まえて、目標リターンの設定を、景気後退や不動産市況の停滞局面では達成が困難な「絶対リターン」から、市場動向に対して機動的に対応しやすい「相対リターン」へ変更する
 
長期トレンドであるDTU+E4要素が複合的に恩恵を生む不動産に投資する
ラサールではこれまで長期トレンドを捉えるために「DTU」という分析フレームワークを紹介してきました。これは「Demographics(人口動態)」、「Technology(技術革新)」、「Urbanization(都市化)」の頭文字を取ったもので、テナント需要を牽引する要因を捉えることにより不動産市場サイクルに打ち勝つ、あるいはサイクル後退期に耐えるための戦略であり、賃料成長や不動産価格の長期的上昇を追求するためのフレームワークです。2017年は、この「DTU」に「Environment(環境)」を加えています。国によって程度に違いはありますが、気候変動、サステナビリティ対応の物件に対するテナントへの規制強化などは不動産を取り巻く重要な問題となっています。環境対応性は不動産のインカム成長性やボラティリティにも影響を与える重要な要素となっています。
 
 
. 地域別投資戦略
不動産ファンダメンタルズのサイクル後退期におけるパフォーマンスは不動産タイプによって異なります。そして不動産ファンダメンタルズのサイクルは経済サイクルと密接に関連しているものの、経済動向は都市によっても異なるため、不動産ファンダメンタルズのサイクルも国だけではなく都市によっても違いがあります。
 
 
【北米】
北米の不動産ファンダメンタルズは、米国とカナダを中心に良好です。2017年は新規供給の増加を背景として過去2年間よりは賃料成長が緩やかになりますが、供給過剰の状態ではありません。米国では、トランプ政権の政策や言動を注意深く観察し、どの不動産市場にどのように影響を与えるかについて慎重に分析する必要があります。少なくとも、減税、インフラ開発、規制緩和、消費者と企業のセンチメント改善などのトレンドを捉えて投資戦略を構築する必要があります。ラサールが推奨する2017年の投資機会は以下の通りです。
 
米国:
    都市部の物流施設
    優良学区内にある賃貸住宅
    都心型商業施設、生活必需品主体のショッピングセンター
    商業施設や娯楽施設へのアクセスが良いエリアのオフィス
カナダ:
    生活必需品主体の商業施設と大通りに面する商業施設
    ミレニアル世代に人気のエリアの賃貸住宅
    物流施設
    ビジネス中心地区辺縁の新築の高グレードオフィス物件
 

  
【アジア太平洋地域】
アジア太平洋諸国の経済成長性は、欧米よりも引き続き高い水準にあります。さらに日本では東京、横浜、大阪など大都市に様々な経済成長要因が集中しています。本年の投資テーマとしては、アジア太平洋地域内の観光客と貿易の継続的な成長、コア投資家の台頭、輸出から国内消費への成長要因のシフトなどが挙げられます。ラサールが推奨する2017年の投資機会は以下の通りです。
 
    中国、日本、韓国、東南アジア諸国の先進的物流施設
    (同地域全域における)生活必需品主体のショッピングセンター
    主要観光地の都心型商業施設とホテル
    日本の都心の賃貸住宅
    シドニーの郊外エリアのオフィス、メルボルンの都心部のオフィス
    シンガポールの商業施設、サービスアパートメント
 
 
 
【欧州】
政治を取り巻く環境が変化しているにもかかわらず、不動産市場は比較的健全です。経済成長はドイツとフランスで緩やかに継続し、スペイン、ポーランド、スウェーデンでは良好に推移するでしょう。オランダの経済見通しも比較的良好です。英国は、2017年にEU離脱に向けた条件交渉に直面します。ロンドンの不動産市場は世界で最も透明性と流動性が高いため、世界中の資金の「安全な逃避先」としての地位を引き続き維持するでしょうが、EU離脱条件が明確になるまでは短期的に価格が不安定になるかもしれません。ただし、大陸欧州との新たな関係を適切に構築できれば、中長期的には一段の地位を高める可能性があります。ラサールが推奨する2017年の投資機会は以下の通りです。
 
英国:
      優良な賃貸住宅
      長期賃貸契約付きの商業施設
      ロンドン周辺及び新興サブマーケットのオフィス
      都心部の物流施設
      魅力的なインカムリターンを得られるメザニンローン投資
 
大陸欧州:
・      パリ、アムステルダム、フランクフルトのDTU+Eトレンドを捉えるオフィス
      フランスの優良なショッピングセンター、スウェーデンとドイツの都心エリアの商業施設
      都心の物流施設
      パリ、ミュンヘン、ハンブルク、ベルリン、アムステルダム、ミラノ、マドリードにおける小規模の賃貸住宅、サービスアパートメント、学生向け住宅
      不動産向けローンへの投資
      フランスとドイツにおける立地性が優れたエリアのオフィス開発
      オランダとドイツにおける住宅開発
 
 
 
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ラサール インベストメント マネージメントについて
ラサール インベストメント マネージメントは、世界有数の不動産投資顧問会社です。世界規模で、私募、公募の不動産投資活動、負債性投資をしており、総運用資産残高は約580億米ドルです(201612月末現在)。主要顧客は、世界の公的年金基金、企業年金基金、保険会社、政府関連、企業、その他基金(大学基金他)などで、世界中の機関や個人投資家の資金管理を行い、セパレートアカウント型投資、オープンエンド型ファンド、クローズドエンド型ファンド、公募証券、エンティティレベル投資等の手法で投資を行っています。また、世界最大級の総合不動産サービス企業であるジョーンズ ラング ラサール グループ(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)傘下にあります。なお、ラサール不動産投資顧問株式会社は、ラサール インベストメント マネージメントの日本法人です。詳しい情報は、www.lasalle.comをご覧ください。
 
 
本件に関するお問い合わせ先
広報担当(エイレックス) 村瀬亜以  電話03-3560-1289  
                                             メールlasalle@arex-corp.com
 
 
 
免責事項及び注意事項:
 
本資料は、ラサールインベストメントマネージメント株式会社(以下「LIM」といいます)が、本資料の受領者への情報提供のみを唯一の目的として作成したものであり、証券・金融商品に係る売買若しくはその申込みの推奨又は勧誘を目的としたものではありません。従い、本資料は、本資料の受領者の投資に関する知識・経験、資産状況、投資目的、意向、実情等を勘案して作成されたものではありません。
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