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201829
報道各位
ラサール不動産投資顧問株式会社
 
2018年グローバル不動産投資戦略」調査レポートを発表
 
世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(本社:米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者:ジェフ・ジェイコブソン、以下ラサール)は、主要30カ国における不動産投資の展望「2018年グローバル不動産投資戦略」を発表しました。以下その概要をお知らせいたします。
.投資展望
20182020年の投資展望
2018年は地政学的リスクがあるものの、ゴルディロックス(適温)環境の下で資本市場では投資資金が溢れており、不動産ファンダメンタルズは需要と供給の良好なバランスが継続する見通しです。一方で、現在のような「心地良いマクロ環境」が突如崩れるというシナリオにも注意を払う必要があります。
ポートフォリオ・マネージメントにおいては複数のマクロ・シナリオを設定して運用計画を構築することが有効です。それによって、予想外のイベントが発生する際でも、運用計画に基づき短期的な戦略の調整によってリターンへの悪影響を最小限に抑制することが可能になります。
今後3年間、不動産のコア投資リターンは少しずつ低減し、不動産リターンの源泉が利回り低下によるキャピタルゲインから、インカムの安定性や成長性へ移行すると予想されます。過去数年間、ラサールが長期トレンドとして紹介するDTU+EDemographics:人口動態、Technology:技術革新、Urbanization:都市化、Environment:環境)の重要性は一段と高まるでしょう。
20182020年の推奨投資
1.   複数のマクロ・シナリオを設定し、運用計画を構築 ―─ゴルディロックス・シナリオと3つのベア(弱気相場)・シナリオ
【シナリオ①】 ゴルディロックス・シナリオ (ベース・シナリオ)
穏やかなマクロ経済環境が2018年、場合によっては2019年まで継続します。グローバル経済の安定成長の下、金利とインフレの緩やかな上昇に伴って、全資産クラスの市場は比較的安定して推移し続けます。政治的緊張感が一段と高まるとしても、安定的に機能する資本市場やグローバル経済を揺るがすことはないでしょう。このシナリオは、過去数年間のグローバル経済環境と整合性が取れているものの、過去数年間の経験に基づいたシナリオでもあり、長い歴史を持つ経済成長や信用市場のサイクルパターンとは異なる点には留意が必要です。
【シナリオ②】 地政学的リスク (ベア・シナリオ その1)
地政学的イベントがグローバル経済、貿易、投資家のリスク許容度に悪影響を与える可能性があります。選挙結果、地域内の紛争の進展、貿易協定に関する意見不一致などによって引き起こされ、発生する時期や原因を正確に予見することは困難です。
過去数年間、地政学的リスクに伴う投資市場のボラティリティは予想外にも発生しませんでしたが、中東、北朝鮮、ロシア、スペインに不確定要素が広がり、さらにG7諸国内でも拡大しているため、今後は状況が変化するかもしれません。地政学的イベントは最終的に金融システムを揺るがす可能性があります。
【シナリオ③】 金融システムリスク (ベア・シナリオ その2
主要国の金融システムに存在するリスクです。政府や家計の債務増加、資産価格の一段の高騰、米国の金融業界に対する規制緩和、欧州やアジアの金融市場に対する規性強化や新政策、新興諸国における金融市場の不安定性、資産バブルを牽引する持続不可能な余剰貯蓄、などはマクロ経済環境を揺るがしかねない要因です。このようなリスクは中央銀行や証券市場の監督当局による政策の失敗、銀行の業績悪化、あるいは政策主導のデレバレッジ(債務圧縮)による信用収縮などによって引き起こされる可能性があります。
【シナリオ④】 過度な刺激策 (ベア・シナリオ その3
アップサイドの機会として、金融業界の規制緩和、米国の税制改革、中国、日本、欧州における過剰な財政拡大が主要諸国にわたって起こることが考えられます。ただし、いずれの場合も好影響は一過性であり、その後の市況悪化を引き起こすことによって、現行の経済サイクルの波を大きくする弊害を生み出す可能性があります。
2.   リターンを高める長期トレンドの追求 ―─DTUE と拡大する不動産ユニバース
上記シナリオ②や③のリスクが市場を揺るがす可能性に備え、不動産価値を高める長期トレンドを踏まえた投資が必要です。過去数年間、ラサールが長期トレンドとして紹介する分析フレームワークDTU+E の重要性は一段と高まるでしょう。
不動産ユニバースが拡大し続ける中、新たな不動産タイプへの投資機会に目を向けることも重要です。新興セクターが出現し、不動産運営手法が確立されるにつれ、不動産ポートフォリオのリターン安定性を高める選択肢が増えています。
3.   ミクロ分析重視
ミクロ分析は不動産投資の重要な要素であり、魅力的なセクター、サブマーケット、物件の発掘に有効です。ロケーション・レベルのミクロデータが増え、パフォーマンス分析の精度の格段の向上が可能になりつつあります。過去数年間、ラサールではミクロデータを活用する分析手法の開発に注力しています。
.地域別投資戦略
【アジア太平洋地域】
アジア太平洋地域において、ゴルディロックス経済がもたらす新たな投資機会は、「コア不動産を新規開発し、長期保有する」(ビルド・トゥ・コア戦略)、「既存物件をリースアップしコア化する」(リース・トゥ・コア戦略)、および「改修やテナント入れ替えなどによってインカムを成長させる」(バリューアッド戦略)と多岐に渡ります。開発事業、改修投資、または賃料改定をしながら、コア不動産を開拓することがこの地域での有力な不動産投資戦略です。
この地域の市場環境は、需給動向、政策、および都市化/分散化/再都市化といった要素においてそれぞれ異なる性格を持っており、多様なリスク・リターン特性を有する投資機会を生み出します。ラサールが推奨する投資機会は以下の通りです。
オフィス:
  保有期間を短くすること、売却が容易な東京のBクラス物件
  香港のセントラル地区以外のコア物件の開発投資、バリューアッド投資物件
物流施設:
  ほぼ全域で引き続き見通しは明るいが、今後は賃料が見込めるエリアの見極めが重要
商業施設:
  生活必需品型のショッピングセンター
住宅:
  日本と韓国において、職場へのアクセスが良く、利便性が高い主要都市の賃貸住宅
ホテル:
  日本とオーストラリアのホテル
【欧州】
欧州の不動産市場は、ブレグジット、量的緩和縮小、主要市場の優良不動産のバリュエーションの高止まりなど地域の構造的な問題点にもかかわらず、引き続き、投資家の予想を上回る好調さを見せています。英国は193月のブレグジットに向けて多くの経済的課題に直面しますが、英国経済および不動産市場における混乱の程度は、今のところ多くの人々の予想をはるかに下回る範囲内にとどまっています。ラサールは、今後も継続するブレグジット・リスクに不動産ポートフォリオがどのように対応可能かを検討します。ラサールが推奨する投資機会は以下の通りです。
英国:
《コア戦略》
  ロンドン(特にシティ)のオフィスで、平均賃貸借契約期間が5年を超える物件
  マンチェスター、ブリストルの優良立地のオフィス
  商圏内で最優良のショッピングセンター、及び都心の小規模ショッピングセンター
  供給制限が強い地域における賃貸住宅
《バリューアッド/オポチュニスティック戦略》
  優良立地の商業施設
  アップグレードが可能な不動産、またはDTU+E性の高い立地での開発案件
  最良立地での物流施設の開発案件
大陸欧州:
《コア戦略》
  パリ、ミュンヘン、コペンハーゲン、アムステルダム、マドリード、ハンブルグなどのオフィスの、都心エリア
《コアプラス戦略》
  フランス、スペイン、ポーランドの中規模都市の都心または地方の優良ショッピングセンター、かつ運用改善の余地があり、レイアウト柔軟、好アクセスの小売スペースを提供できる物件
  パリ、ミュンヘン、ハンブルグ、ベルリン、アムステルダム、ミラノ、マドリードなどの小規模アパートメント、サービスアパートメント、学生向け住宅などのセグメントにおける、改修や特定テナント向けの新規開発
《バリューアッド/オポチュニスティック戦略》
  都市再生を目的としたコアオフィス開発後の長期保有:ミュンヘン、ハンブルグ、ベルリン、パリのビジネス中心地区周辺で好アクセスエリアでの協業スペースとサービスオフィスの開発案件
  都心、主要ハブの先進的物流施設の開発案件
【北米】
北米の不動産市場では、活発なテナント需要が新規供給を吸収しており、ファンダメンタルズは引き続き良好です。一方、米国の投資家は、税制改正、ヘルスケア改革、貿易協定、外交政策を巡る政治的不確実性に直面し、米国、カナダのいずれも、2018年はダウンサイドリスクとアップサイドリスクの両方が残るでしょう。従ってラサールは、堅調な北米経済が2019年または2020年に鈍化し始めたとしても成功する投資戦略を提案します。ラサールが推奨する投資機会は以下の通りです。
米国:
《オフィス》
  一部の都市では新規供給が高水準にある中、アメニティや柔軟性の高いスペースによってテナントを惹きつける物件を選別
  新築物件への高い需要を捉える開発案件
《賃貸住宅》
  最近改修が行われた高グレード物件
  55歳以上の居住者を対象とする高齢者向け賃貸住宅
《物流施設》
  都心近郊の物件
  テナントにとって重要性が高まっている一部のセカンダリー市場(ポートランド、ボストン等)
《商業施設》
  立地条件の良い、生活必需品主体の物件
《非伝統的不動産》
  メディカルオフィス
  トランクルーム
カナダ:
《商業施設》
  テナント退去後にリースアップが可能な都心型の中規模モール型施設
  生活必需品を中核としたショッピングセンターや大通り沿いの商業施設
《賃貸住宅》
  ミレニアル世代向けに人気であり、都心の交通利便性の高い立地での新規開発(コア)物件
《物流施設》
  主要市場(トロント、バンクーバー)やアルバータにおけるコア投資
  港湾沿いの小規模都市におけるリースアップ
  先進的な物流テナントに対応可能で「ラストワンマイル」の配送拠点となり得る港湾沿いの小規模都市などでの築古倉庫のバリューアップ戦略
《オフィス》
  BクラスやCクラスの物件の先進的オフィスへのコンバージョン案件
  交通利便性の高い郊外オフィス
 
ラサール インベストメント マネージメントについて
ラサール インベストメント マネージメントは、世界有数の不動産投資顧問会社です。世界規模で、私募、公募の不動産投資活動、負債性投資をしており、総運用資産残高は約580億米ドルです(201612月末現在)。主要顧客は、世界の公的年金基金、企業年金基金、保険会社、政府関連、企業、その他基金(大学基金他)などで、世界中の機関や個人投資家の資金管理を行い、セパレートアカウント型投資、オープンエンド型ファンド、クローズドエンド型ファンド、公募証券、エンティティレベル投資等の手法で投資を行っています。また、世界最大級の総合不動産サービス企業であるジョーンズラング ラサール グループ(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)傘下にあります。なお、ラサール不動産投資顧問株式会社は、ラサールインベストメントマネージメントの日本法人です。詳しい情報は、www.lasalle.comをご覧ください
 
本件に関するお問い合わせ先
広報担当(エイレックス) 村瀬亜以
電話03-3560-1289  メールlasalle@arex-corp.com
 
免責事項及び注意事項:
本資料は、ラサールインベストメントマネージメント株式会社(以下「LIM」といいます)が、本資料の受領者への情報提供のみを唯一の目的として作成したものであり、証券・金融商品に係る売買若しくはその申込みの推奨又は勧誘を目的としたものではありません。従い、本資料は、本資料の受領者の投資に関する知識・経験、資産状況、投資目的、意向、実情等を勘案して作成されたものではありません。
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